中古の不動産は価格的に新築と比べて割安なため、マイホームとして新たに購入する人も多いといえます。
その反面、購入した後で思わぬ欠陥が発覚するなどのデメリットも想定されますので、慎重な判断が求められます。
新築住宅は法律によって保護されている
衣・食・住は人間の暮らしにとって不可欠なものの代名詞となっていますが、とりわけ住宅については価格が高額である上に、長年にわたって使用し続けなければならないものであるため、他の２つよりも重要度が高いということができます。
そこで新築住宅に関しては、法律によりさまざまな保護が加えられており、たとえ購入後に欠陥が見つかった場合であっても、買主が損害をこうむらないように配慮されています。
ハウスメーカーが新築の建売として販売した住宅、あるいは工務店が請負契約にもとづいて新築工事した住宅については、住宅品質確保法や住宅瑕疵担保履行法とよばれる法律により、買主がその引き渡しを受けて以降に構造上の大きな欠陥が発見された場合であっても、ハウスメーカーや工務店が修理や損害賠償をしなければなりません。
これらは新築から１０年間にわたって適用されることになっており、もしも期間内にハウスメーカーや工務店が倒産して損害賠償金の支払いが困難になったとしても、住宅瑕疵担保保険が肩代わりをするので安心です。
中古不動産は保護が及ばない場合もある
中古不動産の場合には、新築した時点でのハウスメーカーや工務店は、住宅の欠陥について直接的な責任を負うことはありませんので、購入後に欠陥が見つかる可能性も考慮に入れて、それでも価格の安さなどのメリットが上回るかどうかを慎重に判断する必要があります。
もっとも、中古不動産にも不動産業者がみずから売主となっているケースと、売主はあくまでも個人であって不動産業者は仲介をしているにすぎないケースの２通りがあります。
もしも不動産業者が直営で販売している中古物件であれば、宅地建物取引業法の規定の適用を受けるため、物件の引き渡しを受けてから少なくとも２年間程度の保障が及ぶこととなっており、安心して購入することができます。
これに対して売主が個人である場合には、購入後に欠陥が発覚した場合、民法の規定にもとづく契約不適合責任（１年間）を追及することは可能ですが、契約書の内容がどのように定められているかによって取り扱いが異なります。
通常、新築から相当の年数が経過して劣化が進んでいるような中古不動産であれば、たとえば契約書に契約不適合責任免責などの規定を盛り込み、売主の責任が問われないようになっているケースがみられます。
この場合には欠陥があるかもしれないことを承知の上で買主は住宅を購入したことになりますので、もしも欠陥があった場合の買主のデメリットはかなり大きくなります。
中古不動産の欠陥に対する自衛策を探る
特に個人間売買の際に問題となりがちな中古不動産の欠陥に対して、買主の立場で取ることができる自衛策はいくつかあります。
事前に「不動産の内見」をして、問題のある箇所を洗い出すことがひとつにありますが、もしもこれまで不動産の取引をした経験がないのであれば、正式に売買契約を締結する以前にホームインスペクション（住宅診断）を依頼することが挙げられます。
ホームインスペクション（住宅診断）というのは、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、専門的な観点から対象となる住宅の劣化状況や欠陥の有無を調査することをいい、その成果はくわしいレポートにまとめられて依頼者のもとに届けられます。
このホームインスペクションによって欠陥が事前に発見できた場合には、購入の申し出を撤回する選択肢もありますし、逆に欠陥を理由に売主に減額交渉を持ちかけるとともに、余った予算をリフォーム工事の費用に充てることもできます。
ほかにも最近では個人間売買専用の既存住宅瑕疵保険と呼ばれる保険商品が登場しており、この保険を使えば引き渡し後に欠陥が見つかったとしても、建物の構造や防水性能に関わる売主の責任を保険会社が肩代わりしてくれるので安心です。
ただし、一般に既存住宅かし保険は引き渡し前の検査が保険加入の条件となっているほか、保険に加入するのはホームインスペクションを行う検査会社や不動産売買の仲介を行う仲介業者のほうです。